FAQ

Will man eine Wohnung anmieten, vermieten, kaufen oder verkaufen, kann man eine Immobilienmaklerin/einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem geeigneten Objekt bzw. Interessentinnen/Interessenten beauftragen. Wenn man eine Wohnung sucht, wird man sich meist nicht auf die Dienste einer Maklerin/eines Maklers beschränken wollen. Anders verhält es sich mitunter, wenn man Interesse hat seine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen. Dann wird es für Sie von Interesse sein, dass sich die Maklerin/der Makler nach Kräften um die Vermittlung einer geeigneten Interessentinnen/Interessenten bemüht und Sie werden es vorziehen der Maklerin/dem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag zu erteilen.
Der allgemeine (schlichte) Maklervertrag kann an mehrere Maklerinnen/Makler vergeben werden, wobei es auch erlaubt ist das Objekt selbst anzubieten und provisionsfrei zu verkaufen. Beim schlichten Maklervertrag können Maklerinnen/Makler tätig werden, müssen es aber nicht. Sie sind nicht verpflichtet Geschäfte zu vermitteln. Hingegen verpflichten sich Maklerinnen/Makler beim Alleinvermittlungsauftrag alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln, andrerseits sind Kundinnen und Kunden, die die Dienste von Maklerinnen/Makler in Anspruch nehmen, verpflichtet keine anderen Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler zu beauftragen.

Für den Abschluss des Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben (kann auch mündlich/telefonisch erfolgen). Lediglich der Abschluss von Alleinvermittlungsaufträgen (dazu dritte Frage) zwischen Unternehmen und Konsumentinnen/ Konsument müssen immer schriftlich erfolgen.

WICHTIG: Keinesfalls sind Sie - ob Sie nun die Maklerin/den Makler ganz allgemein beauftragen oder einen Alleinvermittlungssauftrag erteilen - verpflichtet das von Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler angebotene Geschäft abzuschließen! Die Entscheidung, ob Sie eine vermittelte Wohnung anmieten oder kaufen wollen, liegt allein bei Ihnen!

Der Maklervertrag kann auf bestimmte oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.
Ist keine bestimmte Dauer vereinbart (betrifft schlichte Maklerverträge), kann der Vertrag von beiden Vertragspartnern jederzeit ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.

Ein Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, endet mit dem Ablauf der Zeit. Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet abgeschlossen werden und während der Laufzeit nicht gekündigt werden. Nur eine vorzeitige Auflösung aus wichtigen Grund wäre möglich (z.B. Scheidung vom Ehepartner, Verlust des Arbeitsplatzes). Erfolgt eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund, so kann für diesen Fall eine Provision vereinbart werden. MaklerInnen wäre dann die Provision auch zu bezahlen, wenn kein Miet-oder Kaufvertrag vermittelt wurde (siehe dazu Frage „Können Maklerinnen und Makler auch Provision verlangen, wenn ihre Vermittlungstätigkeit nicht erfolgreich war?").

Beim Alleinvermittlungsauftrag wird im Maklervertrag eine bestimmte Vertragsdauer vereinbart. Das bedeutet, dass Sie sich in dieser Zeit an eine bestimmte Maklerin/einen bestimmten Makler binden. Die beauftragt Maklerin/der beauftragt Makler muss sich nach Kräften um eine Vermittlung bemühen und darf nicht untätig bleiben.
Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Mit Konsumenteninnen und Konsumenten darf für die Alleinvermittlung von Miet- und Pachtverträgen maximal eine Bindungsfrist von 3 Monaten und für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Frist von maximal 6 Monaten vereinbart werden. Nur bei besonders schwierigen Umständen dürfen diese Höchstgrenzen überschritten werden. In der Praxis wird dies bei gewöhnlicher Wohnungsanmietung wohl kaum notwendig sein. Enthält der Alleinvermittlungsauftrag keine Befristung, dann ist er ungültig. Allerdings bleibt der Vertrag als schlichter Maklervertrag aufrecht d.h. die Maklerin/der Makler ist nicht verpflichtet sich um die Vermittlung zu bemühen, die Auftraggeberin/der Auftraggeber ist nicht exklusiv an diese Maklerin/diese Makler gebunden. Will man nicht, dass die Maklerin/der Makler weiter tätig ist, kann man (jederzeit) kündigen.

In der Regel findet sich in Alleinvermittlungsaufträgen die Vereinbarung, dass Auftraggeber auch dann provisionspflichtig werden, wenn Sie die gewünschte Wohnung privat oder über andere Maklerinnen/Makler finden (siehe dazu Frage „Können Maklerinnen/Makler auch Provision verlangen, wenn ihre Vermittlungstätigkeit nicht erfolgreich war ?"). Wollen Sie die Freiheit behalten auch während des Alleinvermittlungsauftrages ein Anbot anzunehmen, das Ihnen zufällig gemacht wird, dann müssten Sie dies ausdrücklich handschriftlich im Alleinvermittlungsauftrag vermerken bzw. die Vertragsklauseln, die Sie dazu verpflichten, durchstreichen !

TIPP: Es ist anzuraten den Alleinvermittlungsauftrag zunächst nur für kurze Dauer zu befristen. Ansonsten ist man auch für den Fall, dass die Maklerin/der Makler nicht ausreichend engagiert ist -monatelang gebunden. Nach Ablauf der kürzeren Frist ist ja immer noch möglich den Alleinvermittlungsauftrag zu verlängern.

ACHTUNG: Ein Alleinvermittlungsauftrag ist gegenüber Konsumentinnen und Konsumenten nur wirksam, wenn er schriftlich und ausdrücklich geschlossen wurde. In der Regel ist davon auszugehen, dass auch Vermieterinnen und Vermietern gegenüber Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler Konsumentinnen/Konsumenten sind.

Maklerinnen/Makler dürfen die Provision erst dann einfordern, wenn durch ihre vertragsgemäße, verdienstliche Vermittlungstätigkeit das in Aussicht genommene Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag) rechtswirksam zustande gekommen ist. Dafür ist schon ausreichend, wenn die Tätigkeit der MaklerInnen für den Abschluss des Geschäfts in irgendeiner Weise mitursächlich bzw. nicht gänzlich ungeeignet war. Anders als bei anderen Maklertypen reicht es bei Immobilienmaklerinnen und -makler, wenn sie Vermieter/Verkäufer bisher unbekannte Interessentinnen nennen bzw. den Interessenten die Geschäftsgelegenheit nachweisen, damit eine Provisionspflicht entsteht - vorausgesetzt das vermittelte Geschäft kommt auch wirksam zu Stande. Eine weitere Vermittlungstätigkeit (etwa verhandeln, überzeugen, einwirken) wird grundsätzlich nicht verlangt.

Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist das Zustandekommen des Geschäfts. Die Gerichte nehmen dies bereits an, wenn sich Verkäuferinnen/Verkäufer (Vermieterinnen/Vermieter) und Käuferinnen/Käufer (Mieterinnen/Mieter) auf den Preis und ein bestimmtes Wohnobjekt geeinigt haben. Sonstige Vertragspunkte müssen nicht extra geregelt sein. In der Praxis erfolgt das in der Regel dadurch, dass ein von InteressentInnen unterfertigtes Anbot von AbgeberInnen der Wohnung angenommen wird (dazu auch nächste Frage). Damit ist in der Regel bereits ein Vertrag über eine Wohnung - sofern nichts anderes vereinbart wurde - zustande gekommen. Das heißt, dass Kauf-und Mietverträge durchaus bereits vor dem Unterschreiben einer Vertragsurkunde zustande kommen können. Es trifft idR nicht zu, dass Maklerinnen und Makler immer erst dann die Provision zusteht, wenn der Vertrag schriftlich aufgesetzt und von den Beteiligten unterschrieben wurde!
TIPP: Unterschreiben Sie ein Miet-oder Kaufanbot nur, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass Sie die Wohnung mieten/kaufen wollen. Achten Sie darauf, dass das Anbot alle wesentlichen Daten zur Wohnung enthält und alle wichtigen persönlichen Umstände schriftlich festgehalten sind. Keinesfalls sollten Sie sich auf mündliche Zusagen verlassen. Da das Kauf- oder Mietanbot von so großer Bedeutung ist, bestehen Sie unbedingt darauf, dass Sie eine Kopie davon erhalten.

Wenn Sie sich offen lassen wollen über Nebenpunkte extra zu verhandeln, müssten Sie dies vereinbaren bzw. das Anbot ausdrücklich unter dieser Bedingung abgeben, indem Sie im Anbot folgenden Satz anfügen: „Dieses Anbot gilt nur vorbehaltlich der Einigung über alle Haupt- und Nebenpunkte des Kauf(Miet)vertrages.

Üblicherweise werden Wohnungssuchenden von Maklerinnen und Makler folgende Schriftstücke zur Unterschrift vorgelegt: der Besichtigungsschein bzw. das Kauf-oder Mietanbot.
Mit dem Besichtigungsschein bestätigen Wohnungssuchende lediglich, dass sie eine bestimmte Wohnung von Maklerinnen/Makler zur Besichtigung angeboten erhalten haben und dass sie - falls es zu einem Geschäftsabschluss kommt - MaklerInnen eine Vermittlungsprovision zahlen. Die Unterschrift auf dem Besichtigungsschein erleichtert es den Maklerinnen und den Maklern ihren Provisionsanspruch nachzuweisen. Daraus ergibt sich für Sie zunächst keine Verpflichtung, falls Sie sich letztendlich dazu entschließen sollten, die angebotene Wohnung doch nicht zu kaufen bzw. zu mieten. Nur wenn Sie mit der Abgeberseite über den Kauf bzw. Anmietung einig werden, müssten Sie der Maklerin/dem Makler die Provision zahlen.

Mit einem Kauf- oder Mietanbot geben Sie bereits eine verbindliche Erklärung ab, eine bestimmte Wohnung zu den im Anbot genannten Bedingungen kaufen oder mieten zu wollen. Die Unterschrift unter ein Kauf- oder Mietanbot hat zur Folge, dass Sie sofort gebunden sind, entweder auf die ausdrücklich vereinbarte Zeit oder - mangels Vereinbarung - auf eine angemessene Frist (ca. 14 Tage). Während dieser Zeit müssen sie zuwarten, ob die Verkäufer-Vermieterseite das Anbot annimmt, und sollten sich nicht bei einer anderen Wohnung binden.

Viele Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler verwenden Formulare, die sich „Anbot" bzw. „Mietanbot" oder „Kaufanbot" nennen. Darin findet sich die an Verkäuferinnen/Verkäufer bzw. Vermieterinnen/Vermieter gerichtete Erklärung die Wohnung zu den bekannt gegebenen Konditionen zu mieten oder zu kaufen. Darin versteckt findet sich in den meisten Fällen auch der Maklervertrag mit der Provisionsvereinbarung.

ACHTUNG: Durch die Unterschrift auf einen Besichtigungsschein oder ein Miet-oder Kaufanbot können Sie sich die Wohnung nicht reservieren lassen ! Weder der Besichtigungsschein noch das Anbot können ihnen die Wohnung sichern. Mit dem Anbot binden Sie nicht Verkäuferinnen/Verkäufer bzw. Vermieterinnen/Vermieter von Wohnungen, sondern nur sich selbst. Verkäuferinnen/Verkäufer bzw. Vermieterinnen/Vermieter, an welche sich das Anbot richtet, können frei wählen, welches der vorgelegten Anbote sie annehmen.

Wurde Ihr Kaufanbot von dem Verkäufer angenommen und wurde alles ordnungsgemäß abgewickelt - stehen insbesondere keine Bedingungen, die erst erfüllt werden müssen im Wege - ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen. Der Vertrag ist einzuhalten und der Makler hat Anspruch auf seine Provision. Der Provisionsanspruch des Maklers geht nicht dadurch verloren, weil von Käuferseite der Kaufpreis für die Liegenschaft nicht aufgebracht werden kann. Auch der Verkäufer kann verlangen, dass der Kaufvertrag einzuhalten ist und auf Vertragszuhaltung klagen bzw. Schadenersatzansprüche geltend machen. Wurde ein Anwalt mit der Vertragserrichtung beauftragt, kann dieser auch sein Honorar für die Vertragserrichtung verlangen.
Sollte ihre Entscheidung noch von anderen Umständen, beispielsweise davon abhängen, dass Ihnen die Bank einen Kredit gewährt, dann müssen Sie Ihr Anbot ausdrücklich (schriftlich) unter dieser Bedingung abgeben. Tritt die Bedingung - z.B. Kreditfinanzierung - nicht ein, dann hat es keinen Vertrag gegeben. Dieser wäre erst mit Eintritt der Bedingung wirksam. Es ist daher wichtig alle Vorbehalte und Bedingungen schriftlich zu festzuhalten!

TIPP: Wenn die Finanzierung noch nicht gesichert ist, halten Sie diesen Umstand durch eine entsprechende handschriftliche Klausel im Anbot fest, die etwa lautet: „Vorbehaltlich der Finanzierungszusage meiner Hausbank (oder Bank XY). Sie können auch die maximale Ratenhöhe und die Laufzeit festhalten.

Die Immobilienmaklerverordnung legt Höchstbeträge für Provisionen oder sonstige Vergütungen fest. Die höchst zulässige Provision kann gleichzeitig von AbgeberInnen und InterssentInnen verlangt werden. Eine Überwälzung der Abgeberprovision auf Wohnungssuchende ist grundsätzlich möglich. Davon gibt es jedoch eine Ausnahme: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf mit Wohnungssuchenden nur eine Provision bis zur jeweiligen Höchstgrenze vereinbart werden d.h. die Provision der Verkäuferinnen/der Verkäufer bzw. der Vermieterinnen/der Vermieter darf nicht zusätzlich verrechnet werden. Bei Überschreitungen kann der zu viel bezahlte Betrag zurück verlangt werden.
Die in der Immobilienmaklerverordnung angegebenen Werte sind Obergrenzen d.h. man kann jedenfalls versuchen eine niedrigere Provision auszuhandeln. Verhandlungen über die Provisionshöhe sind aber nur ganz zu Beginn des Kontakts mit Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler, also insbesondere vor Abschluss eines Maklervertrages möglich und sinnvoll. In der Praxis ist - auf Nachfragerseite - die Vereinbarung einer niedrigeren Provision nicht üblich. Nur bei Wohnungen/Häusern der gehobenen Preisklasse sind niedrigere als die höchstzulässigen Provisionen realistisch auch für Wohnungssuchende erzielbar.

ACHTUNG: Vor Abschluss des Geschäfts sind Maklerinnen und Makler nicht berechtigt die Provision bzw. einen Vorschuss auf die Provision zu fordern oder entgegenzunehmen.

Die Höhe der Provision hängt u.a. von der vereinbarten Mietvertragsdauer ab, ob es sich um eine Wohnung oder ein Geschäft handelt und von wem sie zu zahlen ist.
Wohnungen und Einfamilienhäuser (Haupt-oder Untermiete)

Mietvertrag über 3 Jahre oder unbefristet
Maximal 2 Bruttomieten von Mieterinnen/Mieter, 3 Bruttomieten von Vermieterinnen/Vermieter

Mietvertrag bis 3 Jahre
Maximal 1 Bruttomiete von Mieterinnen/Mieter, 3 Bruttomieten von VermieterInnen

Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder Umwandlung in einem unbefristeten Mietvertrag, Maximal 1/2 Bruttomiete von Mieterinnen/Mieter, 1/2 Bruttomiete von Vermieterinnen/Vermieter

Wenn zulässige Ablösebeträge geleistet wurden (z.B. für Investitions-Möbelablösen, Verzicht auf Kündigungsgründe), dürfen Maklerinnen/Makler von Mieterinnen/Mieter noch zusätzlich eine Provision von maximal 5 % der Ablöse vereinbaren.

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomonatsmietzins herangezogen. Dieser besteht aus:
Haupt-oder Untermietzins
anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift)
allfällige Möbelmiete
Die auf diese Beträge zu entrichtende Umsatzsteuer darf nicht dazu gerechnet werden. Zur Bruttomonatsmiete darf dann noch die Umsatzsteuer (derzeit 20%) dazu verrechnet werden.

TIPP: Überprüfen Sie, ob bei der Provisionsberechnung die Umsatzsteuer aus dem Mietzins bzw. den Betriebskosten auch tatsächlich herausgerechnet wurde!

ACHTUNG: Bei Wohnungen, bei welchen nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf, dürfen die verrechneten Heizkosten bei der Provisionsberechnung nicht in den Bruttomietzins einberechnet werden.

Für Hausverwalterinnen/Hausverwalter, die auch als Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler tätig sind, gilt eine Sonderregelung. Wenn die Maklerin/der Makler eine Wohnung vermitteln, die in einem von ihnen verwalteten Haus liegt, steht ihnen eine (allerdings reduzierte) Provision zu.
Mietvertrag über 3 Jahre oder unbefristet
Maximal 1 Bruttomiete von Mieterinnen/Mieter, 2 Bruttomieten von Vermieterinnen/Vermieter

Mietvertrag bis 3 Jahre
Maximal 1/2 Bruttomieten von Mieterinnen/Mieter, 2 Bruttomieten von Vermieterinnen/Vermieter

Mietvertrag weniger als 2 Jahre
Maximal 1/2 Bruttomiete von Mieterinnen/Mieter, 1 Bruttomiete von Vermieterinnen/Vermieter

Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder Umwandlung in einem unbefristeten Mietvertrag
Maximal 1/2 Bruttomiete von Mieterinnen/Mieter, 1/2 Bruttomiete von Vermieterinnen/Vermieter

ACHTUNG: Diese (reduzierten) Provisionssätze gelten dann nicht, wenn Wohnungen von Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer vermittelt werden, die nicht Mehrheitseigentümerinnen/Mehrheitseigentümer der Liegenschaft sind.

Für die Vermittlung des Kaufes; Verkaufes oder Tausch eines Grundstücks, eines Haus oder einer Eigentumswohnung kann
bei einem Kaufpreis von mehr als € 36.336,42 - maximal 3 % des Kaufpreises
bei einem Kaufpreis bis € 36.336,42 maximal 4 % des Kaufpreises
als Provision verlangt werden. Zu diesem Betrag darf dann noch die Umsatzsteuer (derzeit 20%) dazu verrechnet werden.

Maklerinnen/Makler müssen grundsätzlich die Provision innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss des vermittelten Geschäfts bei Gericht einklagen, danach wäre diese verjährt. Die Zahlung der Provision kann dann nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden. Davon gibt es eine wichtige Ausnahme: Erfahren Maklerinnen/Makler erst zu einem späteren Zeitpunkt vom Geschäftsabschluss, dann können Sie den Provisionsanspruch 3 Jahre lang, gerechnet ab Kenntnis vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (gerichtlich) geltend machen.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann eine unzulässige Maklerprovision bzw. ein zu viel bezahlter Betrag binnen 10 Jahren bei der Schlichtungsstelle bzw. Gericht zurück gefordert werden. Dies ist dann der Fall, wenn der bezahlte Betrag als unzulässige Ablöse zu bewerten ist, die bezahlte Maklerprovision eklatant überhöht ist bzw. dieser keine gleichwertige Leistung der MaklerInnen gegenübersteht und klare Richtlinien der Entgeltbildung verletzt werden.
Eine überhöhte Maklerprovision, die nicht offenkundig unangemessen ist, muss aber binnen 3 Jahren gerichtlich eingeklagt werden.

Maklerinnen/Makler arbeiten erfolgsorientiert, ohne Abschluss gibt es im Normalfall keine Provision. Nur ausnahmsweise können Maklerinnen/Makler mit Auftraggeberinnen/Auftraggeber vereinbaren, dass ihnen auch ohne Vermittlungserfolg für Aufwendungen und ihre Mühen eine Entschädigung oder ein Beitrag zu leisten ist. Dies kann beispielsweise in folgenden Fällen vereinbart werden:
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft kommt deshalb nicht zustande kam, weil die Auftraggeberin/der Auftraggeber einen Rechtsakt ohne Grund unterlässt, der für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlich war (z.B. der ausländische Käufer stellt nicht den erforderlichen Antrag bei der Grundverkehrskommission);
wenn mit der Person, die von Maklerinnen/Makler vermittelt wurde, ein anderes als das vereinbarte Geschäft zustande kommt (z.B. ein Mietvertrag über eine Eigentumswohnung und nicht über ein Reihenhaus);
das Geschäft mit einer anderen Person und nicht mit den vermittelten Interessentinnen/Interessenten zustande kommt, weil diese die ihnen mitgeteilte Geschäftsgelegenheit weitergegeben haben (z.B. Herr A beauftragt den Makler mit der Suche nach einer Eigentumswohnung, seine Schwester kauft sie).
Darüber hinaus können Maklerinnen/Makler - allerdings nur beim Alleinvermittlungsauftrag - eine Entschädigung oder einen Aufwandersatz vereinbaren, wenn trotz ihrer Vermittlungsbemühungen kein Kauf/Mietvertrag zustande kommt. Dies ist nur zulässig, wenn

der Alleinvermittlungsauftrag von den Auftraggeberinnen und -geber vorzeitig ohne wichtigen Grund auflöst wird
privat eine Käuferin/ein Käufer/Verkäufer (Mieter/Vermieter) gefunden wurde
vertragswidrig anderer Maklerinnen/Makler beauftragt und über deren Vermittlung das Geschäft abgeschlossen wurde.
ACHTUNG: Von Konsumentinnen und Konsumenten können MaklerInnen bei Erfolglosigkeit nur dann eine Provision verlangen, wenn sie dies zuvor mit diesen ausdrücklich und schriftlich vereinbart haben!

WICHTIG: In all diesen Fällen können Maklerinnen/Makler nur eine Vergütung bis zu maximal in der Höhe der Provision verlangen, die auch bei erfolgreicher Vermittlung angefallen wäre!

Maklerinnen/Makler sind verpflichtet, die Interessen Ihrer AuftraggeberInnen zu wahren und diese sorgfältig zu beraten. Sie müssen Konsumenteninnen und Konsumenten vor Abschluss eines Maklervertrages eine schriftliche Übersicht - ausreichend ist ein Formblatt - mit folgendem Inhalt übergeben:
dass sie als Maklerinnen/Makler einschreiten;
Hinweis darauf, wenn sie als Doppelmaklerinnen/Doppelmakler tätig sind (d.h. dass bei Vermittlung eines Objekts ein Maklervertrag mit Abgeberinnen/Arbeitergeber und Interessentinnen/Interessenten besteht);
alle die Wohnung betreffenden Informationen, die für den Vertragsabschluss bedeutsam sein können;
eine Übersicht sämtlicher voraussichtlicher Kosten, die durch den Vertragsabschluss entstehen können d.h. alle Nebenkosten wie z.B. Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer;
die Höhe der Maklerprovision (Prozentsätze vom Kaufpreis reichen);
Hinweis auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zur Vermieterin/Vermieter bzw. zu Verkäuferin/Verkäufer;
WICHTIG: Diese Verpflichtung trifft Maklerinnen/Makler in der Regel auch gegenüber Vermieterinnen/Vermieter, wenn sie als Konsumentinnen/Konsumenten anzusehen sind. Als Unternehmen gelten Vermieterinnen/Vermieter grundsätzlich erst dann, wenn sie mehr als 5 Mietobjekte vermieten und sich zur Bewältigung der Verwaltung dritter Personen (z.B. Hausbesorger, Verwalter) bedienen.

Die Verletzung dieser Pflichten kann die Maklerin/den Makler zur Gänze oder teilweise um ihre Provision bringen und sie schadenersatzpflichtig machen.
Maklerinnen/Makler haften auch für Schäden, die dadurch entstanden sind, dass sie wissentlich falsche Informationen an zukünftige Mieterinnen/Mieter oder Käuferinnen/Käufer weitergegeben haben. Der Geschädigte ist dann so zu stellen, als hätte er nicht auf die Information der Maklerin/des Maklers vertraut.

Keine Maklerprovision kann verlangt werden, wenn
Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler gleichzeitig Vertragspartnerinnen/Vertragspartner des vermittelten Geschäfts sind (z.B. eine Maklerin ist Eigentümerin der zum Kauf angebotenen Wohnung);
der Kauf-oder Mietverträge mit Angehörigen von Immobilienmaklerinnen(Immobilienmakler abgeschlossen werden, mit dem diese eine sehr enge Nahebeziehung haben (z.B. Makler vermittelt die Eigentumswohnung seiner Ehefrau);
Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler mit Vermieterinnen/Vermieter - Verkäuferinnen/Verkäufer in einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis stehen und sie nicht unverzüglich darauf hinweisen (dazu letzte Frage);
Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler gleichzeitig Hausverwalterinnen/Hausverwalter der vermittelten Wohnung sind und keine für den Mietvertragsabschluss fördernden Aktivitäten (z.B. Wohnungsbesichtigung, Inseratenaufgabe) setzen, die über die bereits durch das Verwaltungshonorar abgedeckten Tätigkeiten hinausgehen.

Sind Verkäufer/Vermieter und Maklerinnen/Makler z.B. untereinander beteiligt oder pflegen sie anderwärtige enge Beziehungen, ist immer bezogen auf den Einzelfall zu prüfen, ob MaklerInnen einen Anspruch auf Provision haben.
Bei einem Eigengeschäft der Maklerinnen/Makler gibt es überhaupt keinen Provisionsanspruch und zwar unabhängig davon, ob eine entsprechende Aufklärung erfolgte oder nicht. Dies ist dann der Fall, wenn Maklerinnen/Makler selbst Vertragspartnerinnen/Vertragspartner des vermittelten Geschäfts werden. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Makler seiner Ehegattin einen Kaufvertrag über ein Haus vermittelt, das sie beide in Zukunft gemeinsam bewohnen werden.

Auch wenn das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch die Maklerin/den Makler selbst gleichkommt, steht Maklerinnen/Makler keine Provision zu, dies auch dann, wenn sie auf dieses sehr enge Naheverhältnis hinweisen. Von den Gerichten wird dies beispielsweise angenommen, wenn die Vermieter- bzw. Verkäuferseite maßgeblich an der Maklergesellschaft beteiligt ist oder wenn die Maklergesellschaft einen beherrschenden Einfluss auf die Geschäftsführung der Gesellschaft auf Vermieter- bzw. Verkäuferseite hat.

Wenn kein Eigengeschäft vorliegt, aber zwischen Maklerinnen/Makler und Wohnungsabgeberinnen/Wohnungsabgeber ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, müssen Maklerinnen/Makler Interessentinnen/Interessenten unverzüglich - vor Abschluss des Maklervertrages - auf dieses Naheverhältnis hinweisen. In der Praxis sind familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnisse häufig durch Firmenverflechtungen anzutreffen. Dabei sind Art und Intensität der wirtschaftlichen Verflechtungen zu beachten. Eine Beteiligung der Immobilienmaklerin/des Immobilienmaklers an der Verkäufer-Gesellschaft oder eine dauerhafte Geschäftsbeziehung der Maklerin/des Maklers mit der Vermieter- oder Verkäuferseite kann zu einem wirtschaftlichen Naheverhältnis führen. Ein familiäres Naheverhältnisse kann bei engeren verwandtschaftlichen Beziehungen (z.B. Ehegatten, Lebensgefährten, Geschwister) zwischen Maklerinnen/Makler und Abgebern vorliegen (z.B. der Verkäufer ist der Bruder des Maklers).

ACHTUNG: Gegenüber Konsumentinnen und Konsumenten muss dieser Hinweis schriftlich erfolgen. Unterbleibt dieser Hinweis, haben Maklerinnen/Makler selbst bei erfolgreicher Vermittlung keinen Provisionsanspruch!

Wenn Sie am Tag der Erstbesichtigung eine Vertragsbindung eingehen, die eine Wohnung betrifft, die Sie bzw. ihre Familie selbst bewohnen wollen, können Sie innerhalb einer Woche zurücktreten (§ 30a KSchG). Wurden Sie nicht schriftlich über das Rücktrittsrecht informiert, verlängert sich diese Frist auf einen Monat, gerechnet ab dem Tag der ersten Besichtigung der Wohnung.
War - wie in Ihrem Fall - ein Makler eingeschaltet, reicht es, wenn die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet ist. In diesem Fall gilt Ihr Rücktritt auch für den Mietvertrag. Der Rücktritt muss schriftlich erklärt werden; es reicht, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird.

Wenn Sie eine Maklerin/einen Makler telefonisch kontaktieren, und sich im Anschluss dazu entschließen das von der Maklerin/dem Makler angebotene Objekt zu verkaufen/kaufen bzw. vermieten/mieten, haben Sie unabhängig davon, ob Sie die Maklerin/den Makler sofort telefonisch mit der Vermittlung beauftragen (Fernabsatzgeschäft) oder einen Maklervertrag erst im Zuge der Wohnungsbesichtigung außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin/des Maklers abschließen (Haustürgeschäft) eine Rücktrittsmöglichkeit.
In beiden Fällen steht Ihnen ab 13.6.2014 eine Rücktrittsmöglichkeit binnen 14 Tagen - bzw. wenn Sie über die Rücktrittsmöglichkeit nicht informiert wurden, binnen 1 Jahr und 14 Tagen - ab Vertragsabschluss zu. Der Rücktritt kann formfrei erklärt werden, sollte aber aus Beweiszwecken mit eingeschriebenem Brief erfolgen. Der Rücktritt erfolgt rechtzeitig, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb dieser Frist abgesandt wird.

Für Maklerverträge zwischen Maklerinnen/Makler und Konsumentinnen/Konsumenten abgeschlossen werden, gelten ab 13. Juni 2014 neue Bestimmungen. Diese ersetzen die bestehenden Regeln über Haustürgeschäfte und Fernabsatzverträge (insbes. Informationspflichten und Rücktrittsrechte).
Die wesentlichen Neuerungen sind:

Haustürgeschäft: Wurde der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin/des Maklers abgeschlossen, besteht ein Rücktrittsrecht. Dieses ist unabhängig davon, ob der Verbraucher das Geschäft „angebahnt" hat. Die Rücktrittsfrist beträgt 14 Tage. Wurde über das Rücktrittsrecht nicht korrekt belehrt (insbes. kein Widerrufsformular übergeben), verlängert sich dieses auf maximal 1 Jahr und 14 Tage. Der Rücktritt kann formfrei (d.h. auch mündlich) erklärt werden. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen den Rücktritt per „Einschreiben" zu erklären. Wurde innerhalb der Rücktrittsfrist auf ausdrücklichen (schriftlichen) Wunsch der Konsumentin/des Konsumenten mit der Leistung (Vermittlung) begonnen und wurde die Konsumentin/der Konsument darüber entsprechend aufgeklärt, entfällt das Rücktrittsrecht mit der vollständigen Erfüllung des Maklervertrages.

Fernabsatzgeschäfte: Es handelt sich um Geschäfte, die per Internet, am Telefon oder per Postsendung abgeschlossen wurden und bei denen die Vertragsparteien vorher keinen persönlichen Kontakt iSv gleichzeitiger körperliche Anwesenheit hatten. Auch hier besteht ein Rücktrittsrecht, das jenem bei Haustürgeschäften vergleichbar ist. (14 Tage Frist, formfreier Rücktritt). Die ausdrückliche Zustimmung zur vorzeitigen Ausführung muss seitens der Konsumentinnen und Konsumenten aber nicht schriftlich erfolgen, um diesfalls das Rücktrittsrecht auszuschalten.

Details zu Fragen des Rücktritts, aber auch zu den neu eingeführten vorvertraglichen Informationspflichten erfahren Sie bei Verbraucherorganisationen.

Achtung: diese Regelungen gelten nur für den Maklervertrag, nicht jedoch für das vermittelte Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag). Beim Hauptvertrag besteht ein Rücktrittsrecht nur, wenn Konsumentinnen/Konsumenten überrumpelt wurden - etwa anlässlich eines überraschenden Hausbesuchs oder eines überraschenden Telefonanrufs, bei welchen auf einen Vertragsabschluss gedrängt wurde.

Nach der neuen Rechtslage ab 1. Juli 2023 bezahlen Mieter:innen in der Regel keine Vermittlungsprovision mehr. Mieter:innen müssen nur mehr dann die Maklerprovision für die Vermittlung eines Wohnraummietvertrages bezahlen, wenn sie Immobilienmakler:innen als Erste mit der Suche nach einem geeigneten Mietobjekt beauftragt haben. Nach § 17a Abs. 2 ist daher eine Provisionsvereinbarung mit Wohnungssuchenden nur mehr dann zulässig, wenn diese als Erste einen Maklervertrag mit der Immobilienmaklerin bzw. dem Immobilienmakler abschließen und ihr bzw. ihm den Suchauftrag, ein geeignetes
Mietobjekt zu finden, erteilen. Aber auch hier gibt es weitere Schutzbestimmungen für die Mieter:innen.